法律碩士輔導之發展住房反向抵押貸款途徑

法律碩士來源：法網 2011-02-10　

一、充分發揮政府的作用

住房反向抵押貸款有居住和養老的雙重功能，是一種社會效益明顯、對養老事業發展和社會穩定有促進作用、符合政府的政策取向、但對借貸雙方都有較大風險的金融產品，因此，它具有正的外部經濟性特征。國外的經驗表明，在住房反向抵押貸款發展過程中，政府的作用很大。為促進此項業務在我國健康發展，我國政府從一開始就應該介入，在政策、法規、信息、宣傳等方面予以支持。比如，在住房反向抵押貸款推出初期，從事該項業務的金融機構要經政府授權，并對申請人和經營機構給予一定的稅收優惠;對借貸雙方給予擔保，或由政府授權的保險公司提供保險：對違法違規經營的機構，要堅決打擊，整頓和規范市場秩序。

二、建立相應機制

建立以商業銀行為主體，保險公司和社保機構為補充，房地產中介機構參與其中的住房反向抵押貸款開辦機構住房反向抵押貸款是一個復雜的金融產品，國外發展住房反向抵押貸款的機構各異。我國實行分業經營，由銀行、保險、信托、社保等機構單獨開展此項業務各有其優缺點。銀行資金比較充裕，個人儲蓄存款中用于購買住房、準備養老的資金也占有較高的比例，而且傳統的房地產貸款業務都是由銀行開辦的，經驗較為豐富。

但是反向抵押貸款運行周期長，而銀行的存款時間較短，借貸雙方的持續期不匹配。保險公司尤其是壽險公司長期從事養老保險的經營，在壽險產品的開發和推廣上有豐富的經驗，但目前由于政策的限制，我國的保險公司尚不具備金融信貸的功能，國內的保險資金也不允許直接投資普通的房地產項目。社會保障機構雖然具備雄厚的資金實力，業務范圍與養老事業密切相關，但這項業務涉及貸款的發放與抵押房屋的評估、維護、銷售等工作，這些也不是社保機構的專長。此外，房地產公司及會計師事務所、律師事務所、房地產評估事務所等中介機構，在發展反向抵押貸款業務過程中是不可或缺的，但它們也不可能成為主角。總之，如果上述機構單獨開辦反向抵押貸款業務，總有這樣或那樣的問題。出路只有一條，那就是將這些部門聯合起來，實現優勢互補、風險共擔。

三、加強對反向抵押貸款的研究

由于國情不同，與國外一些發達國家相比，我國現階段發展反向抵押貸款尚存在一些困難和障礙，如，土地為國家所有，住房土地使用權有70年的限制：利率還未完全市場化，難以找到合適的用于對沖利率風險的金融衍生工具，以規避未來的利率風險;抵押房屋的處置還缺乏法律依據;房地產評估及其他一些中介機構執業不規范，在居民中缺乏公信力：受傳統遺贈習慣的影響，把住房提前消費缺乏輿論支持，觀念的轉變有一個過程，等等。因此，要進行廣泛而深入的研究，對老年人收入、住房面積進行調查，對市場需求進行分析，尤其要對我國目前面臨的特殊矛盾進行調研，找出解決辦法。

在此基礎上，借鑒國外經驗，設計出適合我國國情的本土化反向抵押貸款產品，開展試點，取得經驗。在住房反向抵押產品不夠成熟，市場沒有完全打開的情況下，為總結經驗教訓、少走彎路，可在老齡化程度較高、市民接受新鮮事物快、金融市場較為成熟、住房二級市場比較活躍、地方政府對老齡事業比較關注的大中城市先行試點。通過試點，檢驗反向抵押貸款產品設計的合理性和適用性，規范反向抵押貸款的申請、審核、批準程序，向市民宣傳以房養老的理念，普及反向抵押貸款的有關知識，為全面鋪開做準各。

四、加強立法，規范市場

住房反向抵押貸款的實施涉及到銀行、保險、資產評估、社會養老保障等諸多方面，遠比傳統的抵押貸款復雜得多。國外的經驗表明，住房反向抵押貸款的健康發展，離不開相關法規的保障，要有一套法律法規及程序來規范市場參與各方的行為。為少走彎路，我國從一開始就要進行立法規范。比如，在資產評估環節，應根據國家已頒布的《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律，按照規范化、程序化、法制化相統一的原則，盡快研究制定符合我國國情的《房地產評估管理條例》。

在住房保險環節，為切實控制借貸雙方的風險，應結合發展反向抵押貸款的實際需要，研究制定涵蓋住房價值保險、房主人壽保險、借貸合同履約保證保險的《住房抵押貸款保險法》。在土地使用權出讓環節，應在堅持國有土地使用權70年不變的前提下，改革土地租賃制度，研究將現行的土地出讓金一次性收繳改為由住戶按年繳納的管理辦法。同時，對70年到期后住宅用地的使用與管理問題予以明確。在住房反向抵押貸款的發放與回收環節，建議盡快研究制定并頒布《住房反向抵押貸款條例》，以對反向抵押貸款的操作程序，金融機構的權利與責任，申請人的資格、權利與義務，業務開辦機構的監督管理等內容予以規定。

五、加強宣傳，正確引導

住房反向抵押貸款能否順利推開，不僅需要借款人對產品的了解，而且需要借款人轉變消費觀念，需要廣大市民和社會輿論的支持。長期以來，我國一直崇尚勤儉持家和儉省節約的消費理念，反對任何形式的超前消費。對于老人來說，將自己居住了很多年的房產抵押出去，提前消費，而不把它留給后代，會擔心受到社會輿論的譴責：對于子女來說，有的會因無法繼承遺產而反對父輩接受這一服務。因此，要加大宣傳力度，把握正確的輿論導向，以促進全社會消費觀念的轉變。